[서평] 부동산 트렌드 2024

김경민의 부동산 트렌드 2024

2024 부동산, 어디로 향했을까?

 

 

작가는 23년 8월, 빅데이터를 기반으로 24년 부동산 트렌드를 전망했다. 그리고 부동산 가격을 결정짓는 가장 큰 요인은 '유동성'으로 꼽았다. 유동성을 푼다는 것은 시장에 돈의 양을 늘린다는 의미다. 즉, 금리를 낮추고 자금을 풀면 매수세가 살아나며 가격이 반등하고, 반대로 금리를 올리면 대출 이자가 커져 매수세가 위축된다. 여기서 중요한 연결고리가 바로 국고채 10년물 금리다. 부동산은 상대적으로 위험자산이기에 최소한 국채 수익률 이상을 기대해야 한다. 예로 국고채 금리가 4%라면, 부동산 투자수익률 역시 4% 이상이어야 한다. 10억 원을 국채에 넣으면 연 4,000만원을 안정적으로 받을 수 있는데, 굳이 가격 하락 위험이 있는 부동산을 택할 이유가 없다. 부동산 수익률은 1년 임대료 / 부동산 가격으로 계산하는데, 예로 5억 원짜리 건물의 1년 임대료가 2,000만원이라면 수익률은 4%다. 만약 국고채 금리가 오르면 부동산 수익률도 따라 올라야 하는데, 이를 맞추기 위해선 보통 임대료(분자)보다 가격(분모)이 먼저 움직인다. 임대료는 전월세 계약 기간에 묶여 시장 상황에 즉각 반응하지 않기 때문이다. 그래서 보통 가격(분모)이 먼저 움직여서 국고채 금리가 오르면 부동산 가격은 내려가고, 내리면 가격은 올라간다. (이해가 잘 안가면, 부동산 수익률에서 분모가 가격인 점을 참고)

 

그런데 작가는 유동성을 가장 큰 변수로 꼽으면서도 지금은 유동성 긴축이 진행 중이기 때문에 앞으로 시장의 핵심 화두는 부동산 입주 물량이 될 것으로 예측한다. 입주 물량이 중요한 이유는 부동산 매수 주체 때문이다. 아파트 매입자는 크게 '실거주자'와 '갭투자'로 나뉘는데, 갭투자는 전세가격과 매매가격의 차이가 줄어들 때 투자가 가능하다. 현재 전세가격은 빠르게 하락하고 있지만 앞으로 25, 26년도 서울시 아파트 공급 물량이 매우 저조하기 때문에 전세가격이 크게 흔들릴 수 있고 이는 갭투자 수요를 밀어 올릴 수 있다. 결국 유동성이 제한된 상황에서, 공급 요인이 시장의 변동성을 좌우할 수 있다는 분석이다. 

 

작가는 유동성 뿐만 아니라 아파트 시장 분화에도 주목한다. 고가 아파트 시장은 강남,서초,송파,강동으로 움직이고 중저가 시장은 노원,도봉,성북으로 움직이는데, 이 중 고가 시장 아파트는 강남,서초와 송파,강동으로 시장 분화가 일어났다. 즉, 송파,강동 권역은 매매가격과 거래량 측면에서 거의 동일하게 움직이며 이 지역에서 하락이 시작되었을 때 강남구와 서초구까지 하락이 전달되지 않는다. 중저가 아파트 시장은 성북구가 도심과의 물리적 거리가 가깝고 상대적으로 신축, 준신축 아파트 비중이 높아, 향후 중저가 아파트 시장에서 노원,도봉과 점차 분화될 가능성을 높게 보고 있다.

 

또 하나 주목할 것은 2호선 내부와 외부의 경계인데, 이 중 서울 강북권 아파트 단지들은 업무지구 접근성이 가격의 주요 요인으로 본다. 2호선은 강남, 잠실, 성수, 을지로, 광화문, 홍대, 합정 등 거대 업무지구를 연결하며, 서울대, 건국대, 한양대, 이대(이화여자대학), 서강대, 연세대, 홍익대 등 많은 대학이 있다. 자체 업무지구가 거대하게 자리 잡은 강남을 제외한 다른 지역은 2호선 내/외부 기준으로 아파트 시장이 분화될 가능성을 높게 본다. 특히 강북 지역은 강남에 비해 학군이 다소 열위에 있음에도 업무지구 접근성이라는 요소가 아파트 가격에 상당한 영향을 주고 있다. 예로 마래푸(마포래미안푸르지오)의 가격대는 잠실 엘리트(엘스,리센츠,트리지움) 보다는 낮지만, 강동 고덕 대단지 아파트들보다 높다. 경희궁 자이 역시 단지 규모는 작지만 종로,중구 업무지구와의 접근성 덕분에 엘리트와 비슷한 수준의 시세를 형성한다. 즉, 강북 업무지구 접근성이 가격의 영향을 준다는 것을 보여준다. 마지막으로 남산타운 아파트는 5,150세대 중 2,034세대(39.5%)가 임대아파트임에도 대단지라는 메리트와 뛰어난 종로,중구 및 강남 업무 지구 접근성으로 임대 아파트 세대수가 아무리 많더라도  가격 상승 동력을 유지한다. 이는 입지가 얼마나 큰 힘을 발휘하는지를 잘 보여준다.

 

작가는 단순히 집값이 오른다/내린다는 예측이 아니라, 시장을 바라보는 프레임 전환을 제시한다. 금리와 유동성이라는 변수뿐 아니라, 입주 물량과 지역 내부 분화, 업무지구 접근성 같은 요소까지 함께 고려하며 우리가 시장을 어떤 시각으로 바라봐야 하는지 한번 더 생각하게 만든다. 

 

작가가 당신에게 묻는다. 당신이 보기에 2024 부동산 트렌드는 어떠했는가?